쿠시먼앤드웨이크필드코리아 인바운드 최고치·공급 부족 국면 속 ‘좋은 입지만으로는 부족… 운영 전략이 호텔 투자 수익률 좌우’

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(Cushman & Wakefield Korea)는 서울 호텔 시장이 구조적 성장 국면에 진입한 가운데 호텔 투자 및 개발 의사결정의 성패를 가르는 핵심 변수로 ‘운영 전략’을 꼽았다. 앞서 발표한 ‘2026 서울 호텔시장 보고서’에서 2025년 방한 외래객 1894만 명(역대 최고), 객실점유율(OCC) 79%, 객실당매출(RevPAR) 약 20만7000원(팬데믹 이전 대비 약 67% 상승)을 확인한 데 이어 이번에는 이 데이터가 투자자에게 실제로 어떤 의미를 갖는지에 초점을 맞췄다. 호텔은 동일한 입지에서도 운영사에 따라 수익 구조가 크게 달라지는 자산이다. 브랜드 파워, 계약 조건, 수수료 구조가 장기 수익률과 직접적으로 연결되기 때문에 운영사 선정은 투자 의사결정의 핵심 단계로 작용한다. 서울 호텔 시장에서는 최근 4성급 중심의 ‘스마트 럭셔리’ 수요가 빠르게 확대되고 있으며, ADR 상승률도 가장 높은 수준을 보이고 있다. 스마트 럭셔리는 풀서비스 5성급 대비 합리적인 가격에 높은 수준의 객실·F&B·라이프스타일 경험을 제공하는 4성급 중심 상품을 의미한다. 단순한 고급화 전략보다 실제 수요 구조에 맞는 브랜드 및 상품 구성이 수익성을 좌우하는 핵심 요소로 부상하고 있다.

2025년 서울에서 거래가 확인된 주요 호텔 자산이 모두 호텔 용도를 유지했다는 점은 호텔이 안정적인 운영 수익을 기반으로 한 자산으로 재정의되고 있음을 보여준다. 이에 따라 단기 매각 차익 중심 전략에서 벗어나 운영 성과 기반의 중장기 Exit 전략 설계가 중요해지고 있다.